Terra Bonita acelera ocupação urbana na zona sul de Londrina

Quem passava pela região do Terra Bonita no início dos anos 2000 encontrava um cenário muito diferente do atual. O Catuaí Shopping, a então Unopar e alguns...

Quem passava pela região do Terra Bonita no início dos anos 2000 encontrava um cenário muito diferente do atual. O Catuaí Shopping, a então Unopar e alguns poucos empreendimentos comerciais apareciam quase isolados em meio a grandes áreas vazias. A ocupação residencial era esparsa e boa parte do trecho localizado atrás do shopping ainda era tratada como uma área periférica da zona sul de Londrina. A mudança começou a ganhar escala quando a infraestrutura passou a acompanhar a expansão imobiliária. A duplicação de trechos da Rua Luís Lerco, executada em etapas desde 2019, ampliou a ligação entre a região universitária e o bairro Terra Bonita. Em 2024, o prolongamento da Avenida Octávio Genta, com dois quilômetros de pista dupla e investimento de R$ 12,1 milhões, conectou diretamente a PR-445, os condomínios horizontais, o Terra Bonita e a Avenida Mábio Gonçalves Palhano. A obra transformou a circulação na região ao criar um corredor contínuo entre áreas residenciais, centros comerciais, universidades e os principais acessos rodoviários da zona sul. Outras obras importantes também começaram a sair do papel, como a construção da Avenida Constantino Pialarissi, ao lado da Universidade Estadual de Londrina (UEL), com um investimento de quase R$ 40 milhões. O novo desenho viário coincidiu com um avanço expressivo da ocupação residencial. Ao redor do Terra Bonita, formou-se um amplo conjunto de condomínios fechados, como Alphaville I e II, Royal Golf, Royal Tennis, Royal Forest, Royal Park, Sun Lake, Terras de Santana I e II, Cachoeira de Santana, Vivendas do Arvoredo e Terras de Canaã. Esse adensamento horizontal trouxe uma consequência direta para a economia local: o aumento da demanda por supermercados, farmácias, clínicas, restaurantes, serviços de conveniência e moradias de apoio para estudantes, profissionais e visitantes que circulam pela região. Plano Diretor Municipal reconfigurou a região A velocidade dessa transformação dependeu de uma mudança importante na legislação municipal que organiza o uso e a ocupação do solo. Em dezembro de 2024, o Plano Diretor de Londrina permitiu o destravamento da legislação urbanística até então. O efeito foi imediato na zona sul: 15 novos condomínios horizontais, como o Parque das Artes, Tamboré, Artesano, Malie e Koa, foram viabilizados a partir da revisão, e outros 32 empreendimentos do tipo estão previstos para a região atrás do Catuaí. Tamanho investimento privado só foi possível por causa do envolvimento e do financiamento público em infraestrutura, principalmente. Investimentos e a nova Gleba no Catuaí O Catuaí Shopping Londrina, com fluxo mensal estimado em 1 milhão de visitantes, vai investir num grande complexo multiuso. O projeto prevê torres residenciais e corporativas, um hotel integrado ao shopping e novas estruturas voltadas à área da saúde. O complexo terá, segundo a companhia, 130 mil metros quadrados de área privativa e poderá acrescentar mais de 11 mil pessoas à população da área, ampliando a demanda por moradia, serviços e infraestrutura no entorno. E esta expansão anunciada é o movimento que melhor traduz o novo estágio da região, a chamada Nova Gleba. A área do entorno do shopping deixa de ser estacionamento e área de apoio e gera um efeito em toda a região maior que o de um único empreendimento. Para quem investe, não se trata de apostar num lançamento, mas numa região que se desenvolve há 40 anos e ainda está em franco crescimento. Toda esta movimentação já se reflete no mercado de locação flexível. Um levantamento da AirDNA aponta que Londrina possui 970 anúncios ativos de aluguel por temporada, com crescimento de 29,6% em 12 meses. Mais da metade da oferta (53,5%) corresponde a imóveis de um dormitório, e 59,2% dos anúncios trabalham com estadias mínimas superiores a 30 noites, o que indica um mercado associado a estudantes, profissionais em trânsito, executivos do agronegócio, médicos, pesquisadores e visitantes que permanecem períodos mais longos na cidade. Studios com projetos modernos são “experiências” de conforto e praticidade A mudança de perfil também aparece nos lançamentos recentes. Além dos condomínios familiares que marcaram a primeira fase de ocupação do bairro, começam a surgir projetos de studios e apartamentos compactos próximos à Rua Luís Lerco e à Avenida Terras de Santana, com foco em locação flexível, moradia individual e uso misto. O mais recente é o Harbor 360°, da construtora AVIV, que prevê 256 studios de 31 a 51 metros quadrados integrados a um mall de conveniência e serviços com 27 lojas, criando, no mesmo complexo, espaços para moradia, trabalho, consumo e serviços. Harbor 360º, no mesmo complexo, moradia, trabalho, consumo e serviços. Divulgação/Harbor. Harbor 360º chega a zona sul e Aviv amplia a operação A estrutura residencial inclui coworking, com salas e cabines de reunião, lavanderia autônoma, coffee lounge, pet place e áreas de convivência. No rooftop, estão previstos piscina climatizada, spa e academia completa. O projeto ainda conta com mercado autônomo e Delivery Hub, soluções que acompanham uma rotina cada vez mais baseada na possibilidade de resolver diferentes necessidades sem grandes deslocamentos. O projeto contempla coworking, lavanderia e um rooftop com piscina, spa e academia. Divulgação/Harbor. O projeto contempla coworking, lavanderia e um rooftop com piscina, spa e academia. Divulgação/Harbor. O projeto contempla coworking, lavanderia e um rooftop com piscina, spa e academia. Divulgação/Harbor. Segundo Felipe Rossetto, CEO da construtora AVIV, a procura por imóveis compactos acompanha a mudança no perfil de circulação da zona sul. "O Terra Bonita passou a concentrar universidades, comércio, serviços, condomínios e acesso rápido à PR-445. Isso cria uma demanda também por moradias mais práticas, próximas de tudo e adequadas para quem permanece na região por alguns meses ou precisa de mobilidade no dia a dia", afirma. Valorização e rentabilidade A ideia é que tanto quem mora no studio quanto quem o aluga por meio de plataformas como o Airbnb, por temporada, possa ter uma experiência de conforto e praticidade, já que a área é considerada nobre, com valorização ascendente, mas está fora dos bairros em que o metro quadrado já é hipervalorizado, como a vizinha Gleba Palhano. De acordo com o FipeZAP, Londrina aparece entre as cidades com maior demanda imobiliária do país, e o preço médio do metro quadrado acumulou valorização de 6,86% nos últimos 12 meses. Para os apartamentos de um dormitório, os números são ainda melhores. Nos últimos 12 meses, o preço dos compactos subiu 7,29% para a venda. Nas áreas valorizadas de Londrina, o metro quadrado do imóvel de um dormitório custa, em média, R$ 13 mil, quase R$ 4 mil a mais que o metro quadrado dos imóveis com dois quartos. E se os números já são bons para a compra e venda dos compactos, para a locação são ainda melhores. Em julho deste ano, o aluguel médio anunciado de um imóvel de um dormitório era de R$ 72,08 por metro quadrado, cerca de 30% a mais que os imóveis de dois, três, quatro quartos ou mais. O economista Emerson Esteves, da Universidade Estadual de Londrina (UEL) avalia que hoje o comprador que vai morar ou o investidor têm um olhar muito mais atento e estratégico não só sobre a valorização e a taxa de ocupação que o imóvel pode ter, mas também sobre a localização, que pode ser "o pulo do gato" para garantir rentabilidade por longos períodos e permitir que ele perceba várias vantagens em investir em empreendimentos localizados em áreas como o Terra Bonita, por exemplo. "Também observamos a valorização do solo ali, por ser uma região com potencial de crescimento, além da segurança jurídica em bairros mais novos, que são mais planejados, com expansão, infraestrutura e maior controle do uso do solo, tendo o chamado lifetime value, que é o valor que o empreendimento gera de retorno ao longo de toda a vida útil", conclui o economista. Conheça as oportunidades de investimento no Terra Bonita